Europe : l’immobilier commercial signe son comeback !

Après plusieurs années de recomposition, l’immobilier de commerce en Europe affiche un regain de dynamisme.

Dans sa dernière étude, le spécialiste de gestion de placements immobiliers AEW souligne que cette classe d’actifs enregistre aujourd’hui la plus forte amélioration de la confiance parmi les grands segments immobiliers. Un signal fort, alors que le secteur a été l’un des plus bousculés par la montée du e-commerce, la crise sanitaire et la remontée des taux.

Cette embellie s’inscrit dans un cycle engagé bien avant l’arrivée de la pandémie, si l’on en croît Hans Vrensen. « Le commerce a connu un réajustement significatif et durable de ses valeurs dès 2017, en avance sur les autres secteurs, constate le responsable Recherche & Stratégie Europe chez AEW. Autrement dit, la correction est déjà largement intégrée, laissant aujourd’hui place à une phase de stabilisation puis de reprise. »

Beaucoup de « malls » sont parvenus à se « reinventer » en devenant des destinations à part entière et en développant des concepts de Retailtainment dans lesquels le commerce devient inclusif et immersif. Le « mall augmenté » est devenu le nouveau média du dernier kilomètre du parcours client.

Un environnement macroéconomique plus favorable

Les perspectives macroéconomiques soutiennent ce scénario. Dans la zone euro, la croissance des ventes au détail réelles est attendue autour de 1,5% par an en moyenne entre 2026 et 2030. Si la confiance des consommateurs reste en deçà de son niveau d’avant-crise sanitaire, elle s’est nettement redressée depuis 2023 et résiste aux tensions géopolitiques.

Les ventes en magasin devraient progresser de 0,4% par an sur les cinq prochaines années, une performance modeste mais en amélioration par rapport à la stagnation observée entre 2016 et 2020. Parallèlement, la part du e-commerce devrait atteindre 19% des ventes totales d’ici 2030. Toutefois, le rythme de croissance du commerce en ligne ralentit, traduisant une forme d’équilibre plus durable entre canaux physiques et digitaux.

Des fondamentaux locatifs assainis

Sur le terrain, les indicateurs immobiliers confirment cette normalisation. Après les pics enregistrés en 2020 et 2021, les taux de vacance ont reculé. Au deuxième trimestre 2025, ils s’établissent à 6% pour les centres commerciaux, et à 4% pour les commerces de pied d’immeuble comme pour les retail parks.

Cette amélioration ouvre la voie à une reprise des loyers sur la période 2026-2030. Les retail parks devraient enregistrer la croissance locative la plus dynamique, à +2,7% par an, devant les pieds d’immeuble (+1,6%) et les centres commerciaux (+1,2%). Un rythme supérieur à celui observé ces dernières années.

Le retour progressif des investisseurs

Côté transactions, la tendance est également orientée à la hausse. Les volumes d’investissement en immobilier commercial en Europe ont atteint 31 milliards d’euros en 2025. Ce chiffre est, certes, nettement inférieur au pic de 78 milliards enregistré en 2015, mais il est largement au-dessus du point bas de 2021. La part du commerce dans l’investissement total est ainsi remontée à 16%, contre 10% il y a quatre ans.

Le regain de confiance s’est particulièrement accentué au quatrième trimestre 2025. Sur les trois dernières années, le commerce est même le segment « core » qui enregistre la progression de confiance la plus marquée.

Des rendements attractifs dans un contexte prudent

Les perspectives de performance pour les prochaines années sont solides. Entre 2026 et 2030, les retail parks devraient en effet afficher un rendement total annuel de 9,2 %, devant les centres commerciaux (8,6%) et les commerces de pied d’immeuble (7,3%). Ces niveaux dépassent la projection moyenne de 8,7% pour l’ensemble des autres secteurs immobiliers.

La performance repose toutefois davantage sur le rendement locatif que sur la croissance en capital, plus modérée que dans d’autres classes d’actifs. Les rendements courants restent, malgré tout, attractifs puisqu’ils atteignent 6,4% pour les centres commerciaux et 6% pour les retail parks, à comparer à une moyenne estimée à 5% pour les secteurs hors commerce.

Certains marchés sont plus attractifs que d’autre. L’analyse des rendements ajustés au risque met ainsi en lumière des opportunités ciblées, notamment en Espagne, en Allemagne et en Italie pour les centres commerciaux.

Après des années de transformation et d’ajustement, l’immobilier de commerce semble donc entrer dans une nouvelle phase. Moins spéculatif, davantage orienté vers le revenu, il retrouve progressivement sa place dans les allocations européennes, porté par des fondamentaux plus solides et une meilleure visibilité sur ses perspectives.